Haus verkaufen Steuern
Steuern? Wer bezahlt was und wann?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie mit gewissen Nebenkosten rechnen. Aber wie sieht es eigentlich mit den Steuern aus? Wir erklären Ihnen, welche Steuern beim Hausverkauf anfallen und wie Sie diese möglicherweise vermeiden können.
Womit Sie rechnen müssen.
Die Immobilienpreise sind seit Jahren am steigen und erreichen dabei auch abseits der Metropolen immer wieder neue Höhen. Das führt dazu, dass viele Immobilieneigentümer ihre Häuser oder Wohnungen verkaufen, um von der Marktlage zu profitieren.
Die Nebenkosten, die dabei anfallen, sind den meisten Eigentümern bewusst. So trägt in der Regel der Käufer die Kosten für den Notar, der Verkäufer die Kosten für etwaige Löschungsbewilligungen und die Maklergebühren werden zwischen den beiden Parteien geteilt. Doch wann fallen beim Immobilienverkauf auch Steuern an?
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Für Immobilien besteht grundsätzlich die sogenannte zehnjährige Spekulationsfrist. Wenn Sie in diesem Zeitraum eine Immobilie erwerben und anschließend wieder verkaufen, müssen Sie auf den erwirtschafteten Gewinn die Spekulationssteuer entrichten. In welcher Höhe die Spekulationssteuer anfällt, ist dabei abhängig von Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz. Ist die zehnjährige Frist seit dem Erwerbsdatum verstrichen, erlischt die Spekulationsfrist und sämtliche Verkaufserlöse sind steuerfrei.
Beispiel 1: Marie erwirbt im Jahr 2018 eine 3-Zimmer Wohnung in Freiburg und vermietet diese anschließend direkt. Nach drei Jahren entschließt sie sich, die Wohnung wieder zu verkaufen. In der Zwischenzeit sind die Immobilienpreise weiter gestiegen, sodass Marie ihre Wohnung mit Gewinn veräußern kann. In diesem Fall sind zwischen Erwerb und Veräußerung keine zehn Jahre vergangen, sodass Marie auf den Verkaufserlös die Spekulationssteuer zahlen muss.
Immobilienverkauf ohne Steuern bei Eigennutzung
Im oben genannten Beispiel, handelte es sich um eine Wohnung, welche zu Vermietungszwecken fremdgenutzt wurde. Für diese Art der Nutzung ist die 10-Jahresfrist der allgemeine Maßstab, nach welchem sich die Spekulationsfrist orientiert.
Ausnahmen von dieser Regelung bestehen jedoch bei der Eigennutzung zu Wohnzwecken. Dabei gilt ganz allgemein gesagt: Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer entrichten. Das heißt, wenn Sie Ihre Immobilie zuerst vermietet haben und anschließend selbst einziehen, fällt keine Spekulationssteuer an. Maßgeblich dafür ist der Nutzungszeitraum von mindestens drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren, sodass ein spekulationssteuerfreier Verkauf auch bereits nach einem Jahr und zwei Tagen möglich wäre.
Beispiel 2: Sophie hat 2018 ebenfalls eine Wohnung gekauft und diese vermietet. Nachdem der Mieter aber gekündigt hatte, ist Sie selbst dort eingezogen. Drei Jahre später verkauft auch sie ihre Immobilie mit Gewinn. Da Sophie die Wohnung zwischen 2019 und 2022 für mindestens drei Kalenderjahre selbst genutzt hat, wird keine Spekulationssteuer fällig.
(!) Davon zu unterscheiden sind Immobilien, welche von Beginn an ausschließlich zu Wohnzwecken eigengenutzt werden. Denn diese sind grundsätzlich immer steuerfrei.
3 Tipps zur Eigennutzung
Die Eigennutzung einer Immobilie liegt übrigens auch dann vor, wenn statt des Eigentümers eines der Kinder diese Bedingung erfüllt. Die Grundlage hierfür ist gegeben, wenn ein gültiger Anspruch auf Kindergeld beziehungsweise auf einen Kinderfreibetrag über die gesamte Nutzungsdauer besteht. Außerdem muss die Überlassung des Wohnraums an das Kind unentgeltlich erfolgen.
Auch für eine Ferienwohnung kann die Regelung in Anspruch genommen werden, wenn diese für mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre zu wohnlichen Zwecken selbst genutzt wurde. Wird dieser Zeitraum nicht vollständig erbracht oder zwischenzeitlich unterbrochen, beispielsweise durch Vermietung, greift die 10-Jahresfrist.
Ausnahmen bestehen auch beim Verkauf eines Grundstücks. Denn in diesem Fall ist die Zehnjahresfrist grundlegend, da aufgrund der unbebauten Beschaffenheit keine Eigennutzung geltend gemacht werden kann. Dabei werden auch bei der Nutzung von Freizeitgrundstücken mit Teilbebauung keine Unterschiede gemacht, da der Aspekt der Nutzung zu wohnlichen Zwecken nicht gegeben ist.
Sie wollen wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist?
Erfahren Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie anhand unserer Online-Immobilienbewertung und Sie erhalten gleich ein Ergebnis. Kostenfrei und unverbindlich.
Gewerblicher Immobilienhandel
Um dem gewerblichen Immobilienhandel einen Riegel vorzuschieben, hat der Gesetzgeber eine Grenze festgelegt, ab welcher zusätzliche Steuern anfallen. Diese Grenze ist erreicht, wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen. Ab dieser Drei-Objekt-Grenze gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen nicht nur Spekulationssteuer auf Ihre Erlöse, sondern außerdem auch Gewerbesteuer entrichten. In diesem Zusammenhang wichtig zu wissen ist, dass dabei nicht zwischen einzelnen Immobilien unterscheiden wird, sondern auch einzelne Wohneinheiten eines aufgeteilten Mehrparteienhauses oder die Teilung eines Grundstücks separat angerechnet werden. Einzig selbstgenutzte Immobilien bleiben davon unberührt.
Beispiel 3: Justus hat 2018 ein Mehrparteienhaus mit vier Einheiten gekauft und anschließend gleich alle vier Wohnungen vermietet. Da er sich drei Jahre später selbst ein schönes Einfamilienhaus bauen möchte, benötigt er Kapital und verkauft drei Wohnungen. Da er alle drei Wohnungen innerhalb des Zeitraums von fünf Jahren verkauft hat, wird er rechtlich und steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler betrachtet und muss sich als Gewerbetreibender anmelden.
2 Tipp´s zur Einhaltung der Grenze
Auch die separate Veräußerung von Stellplätzen oder Freizeit- und Gartengrundstücken werden der Drei-Objekt-Grenze dazugezählt.
Ein Sonderfall bilden Ehepaare. Denn Verkäufe von Ehegatten werden der eigenen Anzahl nicht angerechnet. Das heißt, jeder Ehegatte kann grundsätzlich drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußern.
Steuern bei Erbe oder Schenkung?
Wie verhält es sich mit der Spekulationssteuer bei geerbten oder geschenkten Immobilien?
Sowohl eine Erbschaft als auch eine Schenkung werden grundbuchrechtlich nicht als Erwerb gehandelt, denn dieser fand bereits durch den Erblasser beziehungsweise den Schenkenden statt. Dementsprechend übernehmen Sie bei einem Erbe oder einer Schenkung auch die Spekulationsfrist, sodass auschlaggebend ist, wie lange der Erwerb der Immobilie bereits zurückliegt und wie diese genutzt wurde. Es fällt also keine Spekulationssteuer an, wenn der Erwerb bereits länger als zehn Jahre zurückliegt oder die Immobilie in mindestens drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren selbst genutzt wurde.
Beispiel 4: Markus wird im Jahr 2021 durch eine Erbschaft Eigentümer einer Eigentumswohnung in Breisach. Die Wohnung wurde ursprünglich im Jahr 2018 erworben. Nun ist sich Markus aber unsicher, ob er bei einem möglichen Verkauf Spekulationssteuer entrichten muss. Da die Wohnung jedoch vor dem Todesfall dauerhaft selbst genutzt wurde, muss Markus sich keine Sorgen machen, denn die Spekulationsfrist ist durch die dreijährige Eigennutzung bereits abgelaufen.
Tipp bei geerbten Immobilien
Wer eine Immobilie erbt und diese anschließend verkaufen will, muss sich hinsichtlich weiterer Verkäufe und einer möglichen Kategorisierung als gewerblicher Immobilienhändler keine Sorgen machen. Denn geerbte Immobilien werden der Drei-Objekt-Grenze nicht angerechnet.
Steuern auf einen Blick
Abschließend geben wir Ihnen nochmal eine kurze Zusammenfassung darüber, welche Steuern beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf auf Sie zukommen können.
Spekulationssteuer: Bei allen fremdgenutzten oder leerstehenden Immobilien, ist die Spekulationsfrist von mindestens 10 Jahren maßgebend. Diese Regelung betrifft ebenfalls Grundstücke.
Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer ist für Verkäufer unerheblich, denn diese wird immer vom Käufer einer Immobilie getragen. Auch im Erbfall oder bei einer Schenkung fällt für den Begünstigten keine Grunderwerbssteuer an.
Gewerbesteuer: Werden innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußert, betrachtet das Finanzamt dies als gewerblichen Immobilienhandel. Dadurch werden sowohl Spekulationssteuer, als auch Gewerbesteuer fällig. Für die Gewerbesteuer gelten Freibeträge in Höhe von 24.500€ für Personen und Personengesellschaften sowie in Höhe von 5.000€ für Vereine.
Quelle: §23 Abs. 1 Nr.1 EStG
(!) Anmerkung: Die hier aufgeführten Inhalte verstehen sich lediglich als Hinweise. Da wir weder steuerliche noch rechtliche Beratung leisten, empfehlen wir Ihnen einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren.